導(dǎo) 讀
1、 5月樓市供需兩淡,30城成交環(huán)比下挫8%
2、百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.3%
3、僅2成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)
☉ 文/克而瑞研究中心
榜單解讀
前言:2023年5月,重點(diǎn)30城供應(yīng)較2019-2021年同期減半,成交環(huán)比下挫8%,同比增長(zhǎng)22%,絕對(duì)量基本回落到2月水平。
企業(yè)層面,TOP100房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.3%,近年來(lái)環(huán)比4月首度下滑,同比增幅也顯著低于前兩月水平。累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)9.1%、增幅較上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。
整體來(lái)看,2023年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期,但受到供需兩端制約,市場(chǎng)熱度延續(xù)平淡。五一期間房企推盤(pán)積極性普遍不高,加之目前市場(chǎng)信心及購(gòu)買(mǎi)力仍處在歷史相對(duì)低位,樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。
1、百?gòu)?qiáng)房企5月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.3%
2023年5月,TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4853.6億元,環(huán)比降低14.3%,近年來(lái)5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比4月首度下滑。低基數(shù)效應(yīng)下,同比仍增長(zhǎng)6.7%,但單月業(yè)績(jī)?cè)龇@著低于前兩月水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看,1-5月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額25352.8億元,同比增長(zhǎng)9.1%、增幅較上月回落。
整體來(lái)看,2023年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期,但受到供給、需求兩端制約,市場(chǎng)熱度延續(xù)平淡。五一期間房企推盤(pán)積極性普遍不高,且目前市場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)力仍處在歷史相對(duì)低位,5月成交不及近年同期,僅略高于去年5月。
2、僅2成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)
從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看,2023年5月僅2成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng),同比增長(zhǎng)的企業(yè)在百?gòu)?qiáng)房企中占到近半數(shù)。分梯隊(duì)來(lái)看,TOP30梯隊(duì)房企中單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占比最高,達(dá)到近7成。其中,華潤(rùn)置地、招商蛇口、濱江集團(tuán)、中國(guó)金茂等房企5月業(yè)績(jī)同比增幅均超過(guò)50%。卓越集團(tuán)、電建地產(chǎn)等單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。TOP31-50梯隊(duì)中,華僑城、仁恒置地、大華集團(tuán)、偉星房產(chǎn)等企業(yè)5月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也相對(duì)突出,實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。
3、百?gòu)?qiáng)格局分化 TOP10門(mén)檻同比增長(zhǎng)33.6%
從企業(yè)銷(xiāo)售門(mén)檻值的變化來(lái)看,2023年1-5月TOP10房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比顯著增長(zhǎng)33.6%至746.5億元,TOP20門(mén)檻增長(zhǎng)11.5%至321.1億元;而TOP30房企的門(mén)檻則同比明顯降低13.5%至179.2億元。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻較去年同期增長(zhǎng)4%至42億元。目前的行業(yè)形勢(shì)下,央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足,2023年房企格局將繼續(xù)分化。
4、5月樓市成交再度下挫 京滬深杭廬等環(huán)比轉(zhuǎn)降 6月年中沖刺預(yù)期止跌微增
5月樓市延續(xù)平淡,重點(diǎn)30城供應(yīng)一降再降,僅為2019-2021年同期一半,成交環(huán)比下挫8%,同比增長(zhǎng)22%,絕對(duì)量基本回落到2月水平,受去年基數(shù)較低影響,前5月累計(jì)成交上漲28%。
分能級(jí)來(lái)看,一線成交縮量,環(huán)比下滑22%、降幅高于30城平均,同比仍增51%。究其原因,前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降,北京主要受限于供應(yīng),連續(xù)2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應(yīng)放量,但是受外圍區(qū)域推盤(pán)量占比增加影響,成交表現(xiàn)一般。以上海為例,外郊環(huán)和郊環(huán)外等外圍區(qū)域供應(yīng)占比超65%,也使得5月成交環(huán)比下降39%。
二三線城市熱度小幅回落,降幅較上月有放緩趨勢(shì)。不過(guò)不同城市還是存在顯著分化行情:成都熱點(diǎn)恒熱,單月成交突破200萬(wàn)平方米,獨(dú)占鰲頭。前期略顯低迷的武漢、濟(jì)南、佛山、寧波、東莞、長(zhǎng)春等也存在不同程度的觸底回升行情,環(huán)比持增。多數(shù)城市環(huán)比持降,降幅較為顯著超3成的主要集中在長(zhǎng)三角二三線城市,以合肥、嘉興、徐州為典型代表,經(jīng)歷了前期的放量,伴隨著剛需剛改退潮,整體成交動(dòng)能大不如前,市場(chǎng)復(fù)歸理性。
總體來(lái)看,5月樓市供需兩淡,延續(xù)了4月下滑走勢(shì)。除了受限于供應(yīng)之外,核心原因還在于經(jīng)濟(jì)面疲軟導(dǎo)致居民對(duì)未來(lái)預(yù)期悲觀,購(gòu)房信心不足,加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡,樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。
展望后市,我們認(rèn)為,6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),為了沖刺年中業(yè)績(jī),房企也將加快推盤(pán)節(jié)奏,提升折扣力度,供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增。成交則有望迎來(lái)小幅放量,不同城市分化行情延續(xù):一是前期熱點(diǎn)城市諸如上海、杭州、成都、合肥等預(yù)期迎來(lái)短暫盤(pán)整期,整體成交熱度或?qū)⒁驑潜P(pán)扎堆入市、客戶分流等原因轉(zhuǎn)降。二是武漢、南京、蘇州等城市基本面較好的二線城市成交熱度預(yù)期穩(wěn)中有增,客戶需求仍在修復(fù)之中。三是天津、重慶、鄭州等依托剛需剛改驅(qū)動(dòng)的城市短期內(nèi)成交難見(jiàn)明顯起色,預(yù)期還將低位持穩(wěn)一段時(shí)間。