1、政策卓有成效,堅持調控不動搖
2018年上半年,房地產調控政策繼續(xù)強調“因城施策”和“因地制宜”,政策上呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài)。總的來說,政策層面分為出臺人才引進政策放松調控的地區(qū)和政策加碼的地區(qū)。
人才落戶政策的進一步落實,促進了人口,尤其是青年優(yōu)質勞動力進一步向二線城市聚集,尤其是武漢、南京、成都、西安、天津等高校密集的城市,人才落實政策的效果非常明顯,當地房地產市場需求端也得到一定的改善。同時,本輪房價的上漲已由傳統(tǒng)的東北沿海區(qū)域拓展至全國范圍,西部以及東北區(qū)域的房價也出現(xiàn)了較快的上漲。在2018年以來新增調控的城市中,也充分體現(xiàn)了“因城施策,分類調控”的政策導向,對于房價上漲過快的城市加強調控政策的力度。
5月19日,住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,繼續(xù)要求各地要牢固樹立“四個意識”,提高政治站位,毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,堅持調控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性,認真落實穩(wěn)房價、控租金,降杠桿、防風險,調結構、穩(wěn)預期的目標任務,支持剛性居住需求,堅決遏制投機炒房,因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時強調了,嚴格督查,對工作不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調控目標的地方,堅決問責。
西安、貴陽、昆明、重慶價格指數同比
沈陽、大連、長春、哈爾濱價格指數同比
本屆兩會政府工作報告中強調了“堅持調控目標不動搖、力度不放松”,我們認為此輪調控政策在2018年不會出現(xiàn)放松的情況,隨著房價和銷售的企穩(wěn),部分城市將進一步放開人才落戶政策以吸引人才,而對房價上漲過快的城市,將加強調控力度,并采用“約談”等方式,強調政策落地。
2、銷售正增長,棚改貨幣化安臵底部支撐
2018年1-4月,商品房銷售面積累計同比增長1.3%,增速持續(xù)回落2.3個百分點。其中4月單月銷售面積同比下降4.1%,是2018年以來首次出現(xiàn)單月銷售面積負增長。商品房銷售額增長9.0%,增速回落1.4個百分點,下行趨勢已現(xiàn)。
我們認為,隨著棚改貨幣化安臵的后滯效應得到充分釋放,年中銷售下滑的趨勢將不可避免,后續(xù)我們將密切關注今年棚改貨幣化安臵的比例。我們認為,今年棚改的目標是580萬套,較去年微降,我們后續(xù)的棚改貨幣化安臵仍將對今年的房地產銷售起到底部支撐的作用。
銷售面積單月同比及累計同比
銷售金額單月同比及累計同比
從銷售價格來看,70大中城市中一線城市的同比增速下滑明顯,二三線城市逐漸企穩(wěn);環(huán)比來看,一線城市的環(huán)比漲幅為0。二三線城市環(huán)比微增。房地產價格已基本實現(xiàn)“穩(wěn)著陸”。預計2018年下半年一二線城市的房價將保持平穩(wěn),部分上漲過快的熱點二線城市可能會出現(xiàn)小幅回調;三線城市房價增速將進一步回落。
70大中城市價格指數環(huán)比
70大中城市價格指數同比
隨著調控政策的影響不斷深入,預期后續(xù)單月銷售面積增速會進一步放緩。我們認為今年的銷售面積增速維持在0%,銷售金額增速不超過3%。
3、房地產投資不必悲觀,土地購臵費帶動增長
2018年1-4月,房地產投資增速10.3%,自2017年12月房地產投資增速達到7%的低位后,2018年1-4月房地產投資出現(xiàn)小幅的回升,主要是受到土地購臵費用的支撐。從全國范圍來看,2018年至今土地成交價款較17年大幅回落,三季度后土地購臵費對房地產投資的支撐作用將逐步減弱,預計2018年全年投資增速將不低于5%。
房地產開發(fā)投資完成額累計及當月同比
土地購臵費及土地成交價款累計同比
本年土地購臵面積累計同比
土地購臵費及房地產投資累計同比
1-4月,房屋新開工面積累計同比增長7.3%,增速較1-3月份回落2.4個百分點。15年以來,新開工面積增速與銷售面積增速走勢趨同,會受到銷售增速放緩的影響,新開工面積將進一步回落。同時受2017年土地成交面積快速增加以及租賃、共有產權房等住房加速建設的支撐,預計全年新開工面積仍可實現(xiàn)5%的增速。
房屋新開工面積單月同比及累計同比
房屋新開工面積及銷售面積累計同比
新開工面積與銷售面積累計同比
2013年至2016年,100大中城市中,一、二、三線城市供應土地規(guī)劃建筑面積均呈下降態(tài)勢,年復合下降速率分別為21.90%、10.80%和18.86%。土地供給的減少也直接導致了土地成交的減少。根據住建部和國土資源部的“關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知”的發(fā)文,對消化周期6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏,一二線城市集中增加土地供給。2017年,各主要大中城市大部分都上調了供地計劃。土地供給和成交均有所上升。在2018年5月19日住建部發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》中,要求熱點城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排。同時,要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應,確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間,公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。
2018年1-4月,一線城市土地供應和成交同比下降明顯,二三線城市土地供應和成交持續(xù)增長。2018年1-4月,一、二、三線城市供應土地規(guī)劃建筑面積分別為1549.63萬平方米、1.57平方米、2.08億平方米,同比增長-29.39%、28.69%、58.44%;成交土地規(guī)劃建筑面積分別為2201.45萬平方米、1.37億平方米、1.43億平方米,同比增長-10.11%、18.25%、25.17%。2018年1-4月的土地供應一線城市和二三線城市分化明顯,我們認為在增加土地供給的大政策背景下,預計2018年各地土地供應量會有所增加,熱點二三線城市的土地供應量會相應有所增加。
一二三線城市土地供給情況
一二三線城市土地成交情況
從百城土地成交情況來看,2018年前四個月,土地的供給面積和成交面積均增長較快,供給面積的增速是大于成交面積的。從土地成交的溢價率來看,延續(xù)了2017年以來的趨勢,溢價率不斷下行,不過土地成交樓面價依然較高。我們認為,隨著房企融資渠道不斷收緊,融資成本進一步上行。同時,熱點一二線城市大多實行了嚴格的限價政策,房企高價拿地的動力不在。我們認為,下半年在溢價率繼續(xù)下行的趨勢下,土地成交樓面價下半年有望下行。
百城土地成交情況
百城土地成交樓面價和溢價率
4、資金面趨緊,銀行控制額度和貸款質量是核心
2018年1-4月份,房地產開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元,同比增長2.1%,增速比1-3月份回落1個百分點,主要受其他資金回落的影響,其中個人按揭貸款累計增速下行明顯。
開發(fā)資金來源累計同比
按揭貸款利率繼續(xù)攀升,4月全國首套房貸款平均利率上升至5.56%,相當于1年期基準利率1.28倍;同比去年4月的4.52%,上升了23.01%。二套房平均貸款利率也持續(xù)上浮,本月躍升至5.91%。個人按揭貸款的累計增速不斷下降,已從2017年年初的20.4%降至2018年4月的-6.7%,回落趨勢非常明顯。我們認為在按揭利率目前已處于高位,今年仍有可能緩慢上行。同時,銀行的按揭發(fā)放按月控制額度,同時2017年上半年到位資金的基數較高。我們認為按揭貸款到位資金仍將下行,四季度同比增速有望回暖。
首套房平均按揭貸款利率
二套房平均按揭貸款利率
在嚴格的監(jiān)管政策下,國內貸款4月份累計增速轉負,也是自2016年2月份以來累計增速首次轉負。2018年的銀行對房企的授信政策,將延續(xù)2017年一來的趨勢,仍將是“有保有壓”,對于銷售規(guī)模排名靠前的房企,將優(yōu)先給予信貸支持,尤其是國企和央企背景的房企。所以,微觀來說,銷售規(guī)模排名靠前的房企開發(fā)貸的支持整體無憂;國資背景的房企開發(fā)貸融資成本依然可以維持在較低的水平。
開發(fā)資金來源累計同比